Wat is een opeethypotheek?

Een opeethypotheek is een lening bij de bank waarmee je de overwaarde van je huis kunt omzetten in cash. Zo'n lening kan interessant zijn voor gepensioneerden met een eigen woning en weinig of geen hypotheek. Maar er zitten ook risico's aan.

Stel je bezit een huis dat drie ton waard is en je hebt er bij de bank nog een hypotheek van 60.000 euro op. Dan schuilt er in je huis dus 240.000 euro overwaarde – het verschil tussen de huidige woningwaarde en de hypotheekschuld.

Dit is een behoorlijk bedrag dat feitelijk niet bestaat. Het zit 'in de stenen' en staat op geen enkele rekening.

Toch is het jouw bezitting. Als je je huis verkoopt, verschijnt het bedrag wél op je rekening. Heb je je huis nog niet verkocht en overlijd je, dan komt dit vermogen terecht bij je nabestaanden die het huis erven.

Opeten? Mag ik ook iets kopen?

Je kunt echter besluiten om de overwaarde of een deel daarvan zelf te consumeren, terwijl je in het huis blijft wonen.

Het woord 'opeethypotheek' suggereert dat je de lening gebruikt voor je levensonderhoud. Maar in de praktijk kan het ook om iets anders gaan.

Bijvoorbeeld leuke dingen die je misschien niet van je pensioenuitkering kunt doen. Zoals een grote reis maken, een camper kopen en regelmatig op vakantie gaan. Of misschien zijn er aanpassingen aan je huis nodig, omdat je er langer in wilt blijven wonen. Het kan ook zijn dat je extra zorg nodig hebt. Of je wilt je kinderen of kleinkinderen financieel helpen.

Verder kun je er een inkomensterugval mee opvangen die is ontstaan door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of verlies van je partner.

Je mag eenmalig een bedrag laten uitkeren of een maandelijkse aanvulling op je inkomen. Een combinatie van deze twee is ook mogelijk.

Naar de bank

Voor dit alles heb je een bank nodig die jou (opnieuw) een lening of krediet verstrekt. Niet alle banken doen dat, er is maar een beperkt aantal aanbieders.

Dat is begrijpelijk, want je hebt rond je pensionering mogelijk geen dertig jaar meer om de lening terug te betalen, zoals bij een normale hypotheek gebeurt. En ook is je inkomen waarschijnlijk lager dan tijdens je werkleven. De bank zal je daarom niet te veel lenen.

Opeethypotheek is ook geen woord dat banken formeel gebruiken. Zij spreken liever van overwaarde-, omkeer- of bijvoorbeeld verzilverhypotheek, omdat je de overwaarde verzilvert. Of liever gezegd, je neemt daar een voorschot op.

Er zijn ook nog andere oplossingen. De bank kan bijvoorbeeld je huis overnemen en aan jou verhuren. Maar daar gaan we in dit artikel niet verder op in. Met een opeethypotheek blijf je eigenaar van je huis.

Hoe betaal je voor de lening?

Natuurlijk moet er wel rente worden betaald, het gaat hier om een lening. Die rente is relatief hoog omdat de bank meer risico loopt.

Maar het interessante van een opeethypotheek is dat de rente ook wordt betaald uit de overwaarde. Je hebt dus geen maandlasten.

Dit laatste klinkt natuurlijk aantrekkelijk. Maar het betekent wel dat de lening oploopt en de overwaarde tegelijkertijd afneemt. Op een gegeven moment bereik je het plafond, het maximumleenbedrag dat de bank toestaat.

En hoe betaal je de lening weer terug?

Uiteraard wil de bank de volledige lening ooit weer terug. Als je niet aflost, gebeurt dat bij verkoop van de woning. Blijf je tot aan je overlijden in het huis wonen, dan zullen je erfgenamen in principe de rekening moeten vereffenen. Bijvoorbeeld door het huis te verkopen of door de restschuld op tafel te leggen. Mogelijk is er ook een opbrengst uit een levensverzekering.

Het is belangrijk dat de schuld op dat moment niet groter is dan de verkoopwaarde van de woning. Die waarde kan in de tussentijd gezakt zijn, wat een van de grootste risico's is van een opeethypotheek.

Maar de hypotheekverstrekker houdt hier vooraf rekening mee en bouwt een veiligheidsmarge in. Een wezenlijker nadeel is daarom dat er weinig of geen restwaarde overblijft voor je erfgenamen. Dit kan dan weer minder relevant zijn voor wie geen kinderen heeft.

Welke banken hebben zo'n opeethypotheek?

Banken en instellingen die een opeethypotheek aanbieden, zijn onder meer ABN Amro (Overwaarde Hypotheek), Rabobank (Overwaardeplan), Florius (Verzilver Hypotheek) en ASR (Welthuis Levensrente Hypotheek).

Verder is er ook nog de Woonfonds Krediethypotheek, een flexibele lening op basis van je overwaarde. Vivat heeft tot slot de Stekkie Inkomensaanvuller, voor wie helemaal geen hypotheek meer heeft op zijn woning.

ING en SNS bieden geen opeethypotheken aan.

Waar moet ik rekening mee houden?

Niet iedereen komt in aanmerking voor een opeethypotheek. Houd rekening met het volgende:

- Er gelden leeftijdsgrenzen en die zijn bij elke aanbieder anders. Bij Florius en Vivat bijvoorbeeld moet je minimaal 60 jaar zijn, bij Rabobank 65 jaar. ABN Amro verlangt dat jij en je eventuele partner beiden de AOW-leeftijd hebben bereikt. Alleen de Woonfonds Krediethypotheek is voor alle leeftijden.

- Een bestaande hypotheek op het huis zul je altijd moeten oversluiten naar de aanbieder van de opeethypotheek. Dat kan extra kosten met zich meebrengen.

- Je maakt sowieso extra kosten voor het afsluiten van de nieuwe hypotheek: voor de adviseur, de taxateur en de notaris.

- Er kan een minimum- en maximumleenbedrag gelden. Bij Florius bijvoorbeeld ligt het opnamebedrag tussen 30.000 en 250.000 euro. Meestal gaat de bank uit van een maximumpercentage. Dit ligt tussen 50 en 67,5 procent van de woningwaarde.

- Een opeethypotheek is een complex financieel product. Je moet een adviseur inschakelen die alle plussen en minnen voor jou op een rij zet en afweegt.

(door Ton Hermans, Geldnerds, 10 maart 2021)

Lees ook:

De beste beleggingsrekeningen voor je pensioen (productoverzicht) 

Elf manieren om zelf voor extra pensioen te zorgen

Vijf financiële denkfouten die iedereen een vermogen kosten

Tien niveaus van jezelf als rijk zien